Erläuterungen:
Die sich im Eigentum der Stadt Aachen befindende und von der gewoge AG verwaltete Wohnsiedlung Kalverbenden 62 – 100 und Spaakallee1 – 6 besteht aus 25 Häusern mit insgesamt 99 Wohnungen und einer gewerblichen Einheit mit zusammen ca. 5.930 m² Wohn- und Nutzfläche .
Von 1982 bis 1987 wurden alle Häuser und Wohnungen in vier Bauabschnitten vollständig modernisiert (Gebäudehüllen, haustechnische Installationen, Innenausbau).
In den 1990er Jahren wurde die Siedlung unter Denkmalschutz gestellt und sämtliche Gebäude in die Denkmalliste der Stadt Aachen als Baudenkmale eingetragen.
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss hat zuletzt in der in der Sitzung am 16.07.13 über die Modernisierung der Siedlung Kalverbenden/Spaakallee beraten.
Die Verwaltung wurde beauftragt, einen Beschlussvorschlag für die Modernisierung der Wohnsiedlung zu erarbeiten. Hierbei sollten insbesondere auch die Interessen der Mieter beachtet werden.
Daher fand am 26.09.13 eine Mieterversammlung statt, bei der den Mietern nochmals Gelegenheit gegeben wurde, sich zu der geplanten Sanierung zu äußern. Es waren ca. 85 Mieter anwesend, die allgemein der geplanten Modernisierung positiv gegenüber stehen. Die Mieter sehen im Bereich der Bäder sowie Heizung keinen zwingenden Sanierungsbedarf und sind mit der bestehenden Situation überwiegend zufrieden. Allerdings gab es bei der vorgeschlagenen Öffnung der Loggien und bei den Kellerräumen differenzierte Meinungen. Weitere Ausführungen hierzu folgen später.
Die geplante Sanierung der Wohnsiedlung sollte folgende Punkte umfassen:
Kostenschätzung: 560.000,- €
Kostenschätzung: 1.490.000,- €.
Die Untere Denkmalbehörde hat bezüglich des Einbaus neuer Fenster in Denkmäler im Stadtgebiet Aachen keinen Ermessensspielraum und muss grundsätzlich auf die Verwendung des ursprünglich für die Fenster verwendeten Materials bestehen; dies ist im Bereich der Wohnsiedlung Kalverbenden/ Spaakallee Holz.
Diese Holzfenster sind in der Anschaffung erheblich teurer als Kunststofffenster; die Instandhaltungskosten für die Pflege der Holzfenster kommen noch hinzu.
Die Kostenschätzung für die Erneuerung der Fenster beträgt 932.000,- € .
Da die Fenster ihre technische Lebensdauer noch nicht erreicht haben, schlägt die Verwaltung auch unter Berücksichtigung der angespannten Haushaltslage vor, den Austausch der Fenster zurückzustellen.
Kostenschätzung: 92.000,- €.
Kostenschätzung: 31.000,- €.
Ein baulicher Grund für das Wiederöffnen der Loggien ist die Entlüftung der Bäder, da sich das Badfenster an der Loggia befindet. Da dies in den begangenen Wohnungen nicht zu gravierenden Schäden geführt hat, wird im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalbehörde auf diese Maßnahme verzichtet.
Die in den Wohnungen vorhandenen Gasthermen wurden bis auf eine in den letzten Jahren gegen neue Geräte ausgetauscht; davon die überwiegende Zahl innerhalb der letzten zwei Jahre.
Die Umstellung auf eine zentrale Heizung mit Fernwärme würde den Mietern nach den aktuellen Preisen der Stawag keine finanziellen Einsparungen bringen.
Daher schlägt die Verwaltung vor, die Heizungen nicht zu erneuern.
Dies wäre allerdings aufgrund der baulichen Gegebenheiten der Keller nur mit erheblichem technischen und finanziellen Aufwand möglich. Selbst wenn Maßnahmen durchgeführt würden wie das Abgraben der erreichbaren Kelleraußenwände, vertikale Dichtung der Wandoberflächen mit Einbau von Drainagen, horizontale Abdichtung der stark belasteten Wandquerschnitte bis hin zu eventueller Abklebung der Kellersohlen könnte eine Trockenlegung der Keller nicht garantiert werden. Eine erste Kostenschätzung bei Durchführung derartiger Maßnahmen nur für die 19 Häuser des Typs A beläuft sich auf ca. 680.000,-€. Der Nutzen für die Mieter steht in keinem Verhältnis zu diesem hohen finanziellen Aufwand, zumal den Mietern als Ersatz für die Kellerräume Abstellflächen in den großzügigen Mansarden zur Verfügung stehen.
Bei Besichtigung der Keller wurde allerdings festgestellt, dass sich die Räume in sehr unterschiedlichen Zuständen befinden und teilweise Handlungsbedarf besteht, z.B. an Stellen, an denen das Wasser in den Kellern steht und nicht abläuft.
Die Kellerräume wurden von den Mietern teilweise mit Platten und ähnlichem abgedichtet, so dass eine Luftzirkulation verhindert wird. Auch mangelndes bzw. falsches Lüften hat wahrscheinlich die Situation in den Kellern verschärft.
Daher sollten die Mieter besser über das richtige Lüftungsverhalten informiert werden. Erforderlich ist eine Kellerdeckendämmung, damit die Kälte nicht von unten in die Wohnungen aufsteigt. Die Kosten hierfür werden ca. 159.000,- € betragen. Da bedingt durch diese Maßnahme alle Keller begangen werden müssen, wird eine genaue Bestandsaufnahme für jeden einzelnen Keller vorgenommen und im Rahmen der laufenden Instandhaltung erforderliche Maßnahmen durchgeführt.
Daher wurde bereits im Modernisierungskonzept die Zusammenlegung von Wohnungen untersucht. Zur Schaffung größerer, familiengerechter Wohnungen können zwei übereinanderliegende Wohnungen als Maisonette-Wohnungen zusammengelegt werden. Dies ist mit relativ geringem finanziellen Aufwand machbar, da hierfür der Einbau einer Treppe erforderlich ist. Damit verbunden ist über den Durchbruch hinaus eine entsprechende, je nach Planung, geringfügige Grundrissänderung.
Allerdings ist dies nur mittelfristig realisierbar, da hierfür zwei Wohnungen in einem Haus frei sein müssten. Eine konkrete Planung würde dann in Absprache mit der Unteren Denkmalbehörde erfolgen.
4,39 € und 4,77 €. Die Berechnung der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen erfolgt daher in Verbindung der Anerkennung dieser Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 11 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) und der damit verbundenen Gesamtkostenerhöhung. Diesbezüglich wird die Verwaltung gemeinsam mit der gewoge und der StädteRegion entsprechende Gespräche führen um Fördermittel nutzen zu können.
11. Zusammenfassung: Bei Durchführung der genannten Maßnahmen entstehen insgesamt folgende Kosten
12. Haushaltsmittel: Nach derzeitiger Haushaltsplanung sind folgende Haushaltsmittel eingeplant:
Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beauftragt die Verwaltung, die Sanierung der Wohnsiedlung Kalverbenden/Spaakallee entsprechend den nachfolgenden Erläuterungen durchzuführen.
Finanzielle Auswirkungen ergeben sich in Höhe der geschätzten Gesamtkosten von 2.332.000,- €.
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Anlage/n:
keine
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